‘깡통전세’를 둘러싼 채권전쟁, 세입자 희생시켜 은행지키기

[기사로 보는 경제](15) 은행-하우스푸어-전세난민, 고통의 삼각피라미드

‘깡통전세’라는 말이 요즘 무섭게 인터넷을 달구고 있습니다. 당연히 한 두푼 하는 것도 아닌 몇 천만원씩 하는 내 전세금이 홀랑 날아가 버릴지도 모른다는데, 어느 누가 느긋하게 있을 수 있겠습니까? 이글을 쓰는 필자 역시 지난번 이사할 때 등기부등본을 떼보고 콩닥거리는 마음을 진정시켰던 기억이 있었습니다. “난 인복이 있나봐... 휴~” 하지만 얼마 전 제가 아는 여러 사회단체들이 집주인의 방탕한 ‘돈 놀음’에 전세금을 모두 날렸다는 소식을 듣고 분노했었습니다. 처음엔 집주인한테, 그리고 다음엔 은행한테 말이죠.

LTV(주택담보대출비율)의 치명적인 두 가지 허점; ‘깡통전세’의 공포

‘깡통전세’, 쉽게 말해 집을 담보로 은행에서 빌린 주택담보대출금과 세입자한테 받은 전세금이 그 주택 시세를 초과하는 집을 말합니다. 문제는 집주인이 과다채무로 대출금을 상환할 수 없게 되면 경매로 넘어가는데 이때 배당순위에서 밀린 전세 세입자가 자신의 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하는 경우가 생깁니다. 심지어 모두 날리는 경우도 있는데, 그래서 속이 빈 “깡통”이라 부르는 것입니다. 이후 세입자는 집주인과 지리멸렬한 민사소송을 겪어야 합니다.

허점 하나, 전세금이 빠진 LTV...전세계약도 채권-채무 관계다

흔히 부동산에 얽힌 이해당사자들이나 관련당국에서는 우리나라 LTV가 최대 60%로 제한되어 있어 미국이나 일본처럼 부동산버블붕괴와 같은 금융혼란은 벌어지지 않을 것이라고 말합니다. 하지만 이는 전세금을 계산하지 못한 치명적인 허점을 안고 있습니다. 전세금도 집주인이 주택을 담보로 세입자에게 빌린 일종의 채무입니다. 은행대출금처럼 이자를 내지 않는 대신 세입자에게 2년간 거주할 권리를 주는 것이죠. 주택을 담보로 권리와 의무가 교환되는 분명한 채권-채무 관계인 것입니다.

그러므로 현 LTV에 전세금을 포함할 경우 그 담보비율은 60%를 훌쩍 넘는 경우가 허다합니다. 최근 ‘깡통전세’의 예로 온 언론에 도배되었던 용인의 한 경매처분 된 아파트 경우, 전세금을 포함한 담보비율이 수년전부터 90%를 넘은 상태였습니다. 그러다 최근 집값 하락과 자금압박으로 원리금 상환이 막막해지자 경매 처분되었고 낙찰가가 선순위 채권인 은행대출액수까지 내려오면서 세입자는 전세금을 모두 날리게 된 거죠 (아래 그림).


허점 둘, 주택가격 산정 왜곡...호가가 아닌 실거래로 평가해야

근데 심각한 문제는 한 가지 더 있습니다. 바로 LTV 기준을 정할 때 사용하는 주택시세가 집주인이 부르는 가격인 호가라는 점입니다. 보통 ‘KB국민은행 가격지수’라고 하는데 보시다시피 서울 수도권의 경우(연두색) 2년 전부터 집값하락이라고 아우성치고 있지만 변동 폭은 미미합니다.


이는 부동산중개인들로부터 얻은 자료를 토대로 작성된 것으로서 실제 그런 거래가 이뤄져서 시세가 형성되었는지 알 수가 없습니다. 그래서 일부에서는 국토부에 등재된 실거래가격으로 재측정된 가격지수를 가지고 비교해야 한다고 주장합니다. 다음 그림은 국토부 실거래가로 재구성한 수도권 대표지역들의 30평대 중형아파트 실거래가 가격추이입니다. 보시다시피 2007년을 정점으로 하여 지속적인 하락세를 보이고 있습니다. 평균적으로 20-30% 정도 하락하였습니다. (2012.6. 김광수경제연구소)


이처럼 하락한 주택가격으로 LTV 비율을 측정하면 당연히 현재 담보대출 비율은 급상승할 수밖에 없습니다. 일부 부동산 업계나 정부 관료들이 “LTV 비율이 40-50%대라서 안전하다”라고 말하는 대상은 선순위 채권을 보유한 은행들을 말하는 것입니다. 여기엔 세입자의 전세금을 쏙 빼놓은 주장으로 매우 파렴치한 주장입니다. 이들에게는 세입자들의 삶의 터전이 송두리째 뽑히는 걸 위기라고 생각하지 않나 봅니다. 실제 아래 자료에서 보듯 서울지역에 인기 좋다는 20평대 아파트들의 상당수가 ‘깡통전세’의 위기에 빠져 있습니다.

  주1) 부동산 114 (www.r114.com), 2012. 2. 24 기준, 15만 4776 가구

주2) LTV(주택가격대비 은행대출비율)은 현재 투기지역인 강남 3구는 40%, 서울 50%, 수도권 60% 내에서 적용되는데, 계산의 편의상 이들 한도내에서 4/5 정도를 적용하여 계산하였다. 그러므로 강남 3구는 32%, 서울 40% 정도로 계산하였음.

위 자료는 한 부동산 중개업체에서 전세를 끼고 1억원을 대출받으면 집을 장만할 수 있다고 선전하는 자료를 토대로, 이를 역이용해 보완한 것입니다. 1억원을 집주인이 대출한 상태라 하고, 세입자가 위와 같은 전세보증금을 내고 있다고 가정한 것이죠.

보시듯 수정된 LTV(매매가 대비 은행대출금+전세금)의 비율이 대부분 100%를 초과합니다. 만약 대부분의 집주인들이 이정도의 대출을 이미 받은 상태라면, ‘깡통전세’의 위기에 빠진 집이 서울에만 15만 가구나 된다는 것입니다. 집주인이 자금압박에 못 이겨 이자를 연체하는 순간 집은 경매로 넘겨지게 되고, 현재 낙찰가 비율이 60%대 임을 볼 때, 후순위로 밀려 있는 세입자는 전세금의 20-30% 밖에 못 받는 일이 벌어지게 됩니다. 현재 법제도에서 저 정도의 전세가는 ‘최우선변제대상’에서도 제외됩니다(전세가 7500만원 이하, 최대 2500만원 변제). 그러므로 집주인이 제발 은행대출금을 빨리 갚기만을 기도해야 하는 황당한 상황인 거죠. 최근 들어 매매가가 계속 하락하고 있는 터라 ‘깡통전세’의 위기가 더욱 심화되고 있습니다.

정리하면 지금 대한민국은 ‘전세값 폭등’에서 시작한 고통이 ‘깡통전세’라는 공포로 전이되는 상황이라고 진단내릴 수 있습니다.

‘깡통전세’를 둘러싼 채권 전쟁, 은행은 이 틈바구니마저 놓치지 않는다

상황이 이렇다보니 대출금을 많이 안고 있는 집의 전세가는 떨어지고 그렇지 않은 집의 전세가는 급등하는 양극화 현상이 벌어지고 있습니다. 먼저 대출금을 많이 안고 있는 집의 경우, 대부분 은행의 주택담보채권은 선순위를 유지하고 있기 때문에, 후순위로 밀리는 세입자는 선택을 꺼릴 수밖에 없습니다. 그러다 보니 집주인은 낮춘 전세차액 만큼을 또 다른 대출금으로 메울 수밖에 없고, 대출한도를 벗어날 시 제2금융권으로까지 고금리 대출을 확대하는 빚의 악순환이 반복됩니다. 2008년 금융위기 당시 회자되었던 ‘역전세난’과 같은 것입니다.

만약 은행이 후순위로 밀리게 되면 은행은 절대 한도만큼 대출액을 늘려주지 않습니다. 집주인이 다음번 세입자와 계약할 때 은행대출을 선순위로 당기도록 유도하거나 이자율을 높게 책정하는 방법으로 손실위험을 최대한 회피하려고 하죠. 그런데 여기서 세입자와 집주인의 관계에서 낮은 위치에 처하는 쪽이 세입자들이다 보니 아쉬운 대로 후순위 전세라도 받아들이는 사례가 많습니다. 결국 은행은 집주인과 세입자간의 갈등을 뒤로 한 채 챙길 건 최대한 챙기게 되는 거죠.

그리고 재계약을 원하는 세입자의 경우 최근 몇 년간 벌어진 전세가 상승으로 볼 때, 집주인이 전세금을 올리는 경우가 허다한데요, 현행법상 올린 전세차액만큼은 후순위로 밀리게 됩니다. 만약 2순위에 은행대출금이 있다면 3순위로 밀리는 거죠. 또한 이렇게 전세가가 급등하는 경우도 세입자가 그러한 상승폭을 당장 메울 수 없기에 전세자금을 대출하여 메우게 됩니다.

결국 집주인이나 세입자나 자기 소득이 정체된 상태에서는 은행 차입에 의존할 수밖에 없게 되고, 은행은 이 양쪽으로부터 언제나 이자를 챙겨 먹는 금융적 수탈구조가 굴러가게 되는 것입니다.

참고로 이렇게 금융대출의 수탈구조 속에서 은행들이 챙긴 이자수익은 해마다 급증하고 있는데요. ‘전세자금대출’과 관련해서 보면, 시중 4대 은행인 국민은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행에서 지난해 4조 6,987억 원이 대출되어 2010년 1조 8,793억 원에 비해 250%나 증가했습니다. 또한 연 소득 3천만 원 이하 서민만 받을 수 있는 국민주택기금 대출도 2010년 10조 9,346억 원에서 2011년 13조 3,125억 원으로 21% 증가했습니다. 이에 따라 서민들이 부담하게 된 전세자금 대출이자도 2011년에만 2천 5백억 원 정도 늘어난 것으로 추산됩니다.

은행-‘하우스 푸어’-‘전세난민’ 으로 이어지는 고통의 삼각피라미드

정리하면 은행은 ‘하우스푸어’들에게 과다한 대출을 해주면서 채권선순위를 보장받으려 하고, 집주인은 전세가 인상으로 세입자에게 책임을 전가시키고, 후순위로 밀린 세입자는 전세가 인상과 ‘깡통전세’의 위협에 시달리는 결과가 만들어집니다. 다음 그림에서 보듯 고통의 삼각피라미드가 만들어지는 것이죠. 게다가 은행은 ‘하우스 푸어’들과 세입자들 양자로부터 막대한 대출이자를 챙기게 됩니다.


그러므로 약자의 위치에 놓인 영세 세입자들의 보증금과 은행들의 주택담보채권을 동일선상에 놓고 평가해서는 안 된다고 생각합니다. 은행들의 채권손실은 장부에 적힌 수익금에서 숫자를 빼주는 것으로 정리할 수 있지만, 세입자들의 보증금 손실은 당장 거리로 나앉아야만 하는 일입니다. 즉 이건 기본권의 문제라는 거죠. 기본권 보장을 위해서라면 오히려 세입자의 보증금을 선순위로 항상 보장해주고 은행이 직접 적절한 대출관리를 통해 위기를 제어해야 한다고 봅니다.

명색이 금융기관이라면 그 이름에 걸맞게 책임 있는 공적 역할을 해야 하지 않나요? 왜 최대한의 예대마진을 뽑아내기 위해 혈안이 된 ‘금융흡혈귀’가 되려고 하는 건가요? 그리고 그렇게 뽑아 올린 이자수익을 왜 엄청난 주주배당으로 소진하려는 건가요? 우리나라의 은행의 배당성향(40.5%)은 다른 상장사들(16.2%)에 비해 두 배를 훨씬 넘으며, 주요신흥국과 비교할 때도 가장 높습니다(한국은행, 2012. 4, <금융안정보고서>).

이제 이런 식의 서민들의 고통과 은행의 수익을 맞바꾸는 구조를 바꿔야 하지 않을까요? 그래서 ‘전세난’의 고통과 ‘깡통전세’의 공포로부터 세입자를 보호할 재원마련은 은행의 책임으로부터 시작해야 한다고 주장하고 싶습니다. 그 이유는 너무 명확합니다. 이들이 그동안 예대마진으로 걷어 들인 돈, 예금자들의 돈으로 금리장사를 벌어 걷어 들인 돈, 바로 그 돈입니다.

세입자 보호를 위한 ‘긴급조치’

전세 및 월세에 사는 세입자들이 집주인에게 맡긴 보증금이 2008년 말 233조 원에 달한다고 추산한 바 있습니다(손낙구, 2009년, <왜 전세제도는 우리나라에만 있나>). 이후 2009년, 2010년, 2011년, 3년간 전세값 상승률을 30%로 계산한 현재 총금액은 300조에 달하리라 봅니다. 그리고 총 300조 원을 집주인에게 맡기고 전세나 보증금 있는 월세방에 살고 있는 국민이 대략 600만 가구의 1,600만 명에 달한다고 계산할 수 있습니다. 이들에게 전월세 보증금은 생명줄과 같은 삶의 토대입니다.

그러므로 당장 발등에 떨어진 불을 끄기 위해서 후순위로 밀려 있는 세입자들을 보호할 수 있는 대비책이 필요합니다. 현재 법적으로 최우선변제를 받을 수 있는 경우는 서울지역은 보증금이 7500만 원 이하인 전세금에 대해서만 2500만원이 보호되며, 서울 제외한 수도권의 과밀억제권역은 6500만 원 이하 전세금에 대해서만 2200만원이 보호됩니다. 최근 치솟았던 전세가를 상기하면 7500만원을 초과하는 서울의 전셋집이 수두룩한데 이런 집들은 해당사항이 없는 거죠. 그나마 최우선 변제 금액도 보증금의 절반에도 못 미치는 금액입니다. 서울에서 2500만원은 대학생 원룸전세조차 얻기 힘든 금액입니다.

먼저 최우선 보상대상의 전세 상한액수를 최근 전세가 상승을 고려하여 증가분만큼 상향해야 합니다. 또한 최우선변제금액도 현재 살고 있는 전세수준의 80-90% 정도는 되어야 합니다. 최근 몇 년간 세입자들은 폭등한 전세가를 감당 못해 다시 은행에서 돈을 빌려야 하는 부담을 안고 있습니다. 그럼에도 불구하고 이제는 집주인의 과다대출로 생긴 ‘깡통전세’의 고통까지도 떠안아야 하는 상황에 몰린 것입니다.

현재 시행중인 <전세반환금 대출 제도>에서 ‘역전세난’에 빠진 집주인들이 주택금융공사의 보증아래 은행으로부터 돈을 빌려 세입자에게 전세금을 반환하기도 합니다. 그런데 ‘깡통전세’의 경우 이미 한번 과다대출로 인해 자신의 집을 경매로 날린 상황이기 때문에, 착한 집주인이 아니고서야 전세금을 새롭게 또 대출받아 세입자에게 되돌려줄 가능성이 많지 않습니다. 집주인과 세입자간의 지리멸렬한 민사소송이 진행될 수밖에 없고, 심지어 집주인이 파산하는 경우 세입자는 전세금을 되돌려 받을 수 없게 되죠.

그렇기 때문에 최소한 이들을 원래대로 되돌리기 위해선 현 세입자를 우선 보장해주는 긴급 조치가 필요합니다. 그 시작은 바로 최우선 보장금액을 현실적으로 상향하는 것입니다. 은행으로부터 또 빚을 져서 메우는 방식으론 해결되기 어렵다는 걸 직시해야 합니다. 이는 ‘전세반환금’ 대출에 대한 이자수익을 은행이 챙기는 구조만 만들어질 뿐입니다.

과다부채로 인한 ‘하우스푸어’에게 또 다시 부채를 지도록 할 것이 아니라, 그동안 무분별하게 대출경쟁을 일삼았던 은행들에게 책임을 강하게 물어야 하는 것입니다. 과다하게 빌린 사람도 문제지만 감당할 수 없는 대출임을 알면서도 이자수익을 따 먹기 위해 대출경쟁을 일삼았던 은행도 분명 큰 책임이 있는 것입니다.

그리고 보장금액 증액에 따른 ‘국민주택기금’의 부족분은 은행들의 이자수익금에 대한 ‘특별금융과세’ 같은 것을 통해 해결해야 합니다. 앞서 말씀드린 과다한 대출로 빨아들인 이자수익을 원래대로 국민들에게 되돌려 주는 거죠. 은행이 져야할 실질적인 책임은 ‘창구지도’와 같은 의미 없는 사후약방문이 아니라, 약탈적 이자수익에 대한 명확한 환수로 해결되어야 합니다.


그리고 현재 LTV적용 범위를 전세를 포함한 모든 주택담보채권으로 확장하고, 정기적인 모니터링을 통해 자료를 수시로 공개하도록 하여 ‘깡통전세’의 책임을 분명하게 은행과 집주인의 몫으로 놓도록 해야 합니다.

에필로그 - ‘확정일자’? 어떡하지?

이글을 읽어보시는 많은 독자님들도 이제는 자신의 전세금에 대해서 민감해 하실 것 같습니다. 얼마 전 서두에서 언급한 전세금 떼인 여러 단체들의 소식을 자세히 들었습니다. 미쳐 ‘확정일자’를 받아두지 않았던 것에 대해 참 안타까운 심정이 들더군요. 그런데 돌아서 가만 생각해 보니 이런 생각이 들더라구요. 왜 ‘확정일자’를 따로 받아야 하는가? 이미 전세잔금을 치르고 나면 법적인 채권-채무관계가 성립하는 건데, 왜 또 동사무소 가서 ‘확정일자’라는 걸 받아야 하는지, 좀 이해가 안 됐습니다.

공인된 계약서상에 날짜가 다 적혀 있는데 말이죠. 일부 집주인들이 ‘갑의 위치’를 이용하여 세입자에게 일부러 늦게 ‘확정일자’를 받아 달라고 요구하는 경우들이 많다고 들었습니다. 집주인은 그 사이 은행에서 대출을 받기 위함인데, 이런 식으로 후순위 채권자로 밀리는 세입자에게 ‘확정일자’를 받는 건 참으로 번거롭고 불합리한 제도구나라는 생각이 들었습니다.

다소 논란이 있을 수 있겠지만 세입자들을 보호하기 위해 만들어진 ‘확정일자’라는 제도가 과연 현재 세입자들을 충분히 보호해주고 있는가? 이에 대해서 고민이 많이 들었습니다. 여러분의 생각은 어떠신지요? 이번 글을 쓰면서 정말 우리의 주거권과 관련된 주택 제도들이 부실하다는 생각이 많이 들었습니다. ‘깡통전세’가 곳곳에서 폭발하기 전에 하루 바삐 대책을 세워야 한다고 다시 한번 강조하고 싶습니다. “정말 어떡하지?”
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