다른시각 다른분석

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정부의 부동산 정책 - 근본적 시각부터 바꿔야

참세상  / 2005년09월12일 0시32분

다. 함께 이야기 나누실 공간연구집단의 임동근 연구원님 나오셨습니다.

홍석만/ 네, 이번 8.31 부동산 정책은 발표되기 이전부터 이런저런 의견들이 많았는데요, 우선 8.31 부동산 대책이 나오게 된 배경부터 말씀해 주시죠.

임동근/ 2002년쯤 아파트의 주택가격 상승률은 22%가 넘었습니다. 전체 주택가격 상승률은 16.8%정도였습니다. IMF 구제금융 이후 집값이 근 두 배가량 상승했습니다. 노무현 정부가 들어섰을 때 집값이 이런 상황이었습니다. 노무현 정부는 집권 후 이런 집값을 잡겠다고 공언했습니다. 그러나 오히려 정부가 대책을 발표하면 할수록 집값이 계속 상승하게 됩니다. 굉장히 미스테리이긴 하지만 계속 집값이 상승하게 됩니다. 이번 8.31대책은 정부가 기존에 계속 망쳤던 그런 정책을 정부가 이를 만회하기 위해 원점에서 뒤집고 기존에 나온 정책들을 총 종합해서 내놓은 대책이라 할 수 있습니다. 직접적인 계기는 2004년 12월 19일쯤 정책이 완결 되었는데 이것이 국회로 넘어가면서 상당히 퇴색 되었거든요. 이 퇴색된 부분이 판교이후 계속 문제가 되니까 다시 한번 잡아보겠다고 정책의지로 만들어 진 것입니다.

홍석만/ 그럼 이번 8.31 부동산 정책의 주요 내용은 어떤 것들인가요. 간단히 설명을 좀 해주신다면요,

보유세 강화, 공급확대, 기존 보조금의 소폭 상승
임동근/크게 세가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째로 보유세강화, 종부세도 포함됩니다. 세금을 많이 걷겠다는 것이 하나고 두 번째는 주택의 공급관련 부분, 세 번째가 전세 사는 사람들에게 혜택을 주겠다, 이렇게 세 부분으로 볼 수 있습니다. 간단히 얘기하자면 세금부분은 보유세를 높이고 거래세를 낮추자는 큰 틀이 유지되었고, 공급은 임대주택이든 대형주택이든 많이 짓자는 것이며, 서민 주택같은 경우는 전세금 융자 등 도움을 주겠다는 겁니다.

홍석만/ 세금을 올려서 투기를 억제하겠다는 것인데, 이런 정책이 투기 억제에 어느 정도 효과가 있을까요?

세제 강화로는 투기 억제에 큰 의미 없어

임동근/ 단기간의 투기꾼들에게는 효과가 있겟지만 문제는 세금보다 더 많은 돈을 임대수입으로 얻을 수 있다면 당연히 집을 사겠죠. 지금 문제가 되는게 실질금리도 낮은 상태고 주식도 경지도 안좋은 상태에서 돈이 갈 데가 없기 때문에 세금만 갖고 투기를 잡겠다는 것은 문제입니다. 또한 문제는 정부가 투기는 잡겠다면서 부동산 투자의 길은 계속 열어주는 것이 문제입니다.

홍석만/ 부동산 투기는 끝났지만, 투자는 적극적으로 진흥한다, 어떤 이야기인가요?

불법 투기는 끝나도 부동산을 자본으로 하는 투자는 오히려 늘어날 수도

임동근/ 투기와 투자는 그렇게 쉽게 구별할 수 있는 것이 아닙니다. 똑같이 돈을 부동산에 넣었다가 더 많은 돈을 가져가는 것이 투기이고 투자입니다. 현재 언론에서 나오는 부동산 투기꾼 검거 등과 관련되어서 나오는 것들은 대부분 현행법을 어기고 세금을 안내고 해서 나오는 사람들입니다. 이런 사람들을 투기꾼이라고 나오는 거고. 반면 법에 따라 자본을 투자해서 이익을 얻는 부동산 개발 및 부동산 투자는 오히려 정부정책 중에서 투자진흥정책이 굉장히 많습니다. 작년에 나온 부동산 투자회사설립법안이라든지 법적으로 부동산 투자의 길을 굉장히 많이 열어주는 상태에서 따라서 탈법과 탈세를 하며 움직이는 부동산 투기는 끝났을 수도 있지만 부동산을 돈을 불리는 부동산 투자는 늘어날 수 있습니다. 세금을 많이 걷겠다는 것이지 투자 억제책은 아닙니다. 오히려 부동산으로 훨씬 돈을 많이 벌 수 있는 길을 공식적으로 열어 주었습니다.

홍석만/ 정부에서는공급확대 정책을 내 놓았는데요. 그렇다면 공급을 확대하는 대책은 어떻게 보십니까?

임동근/ 공급확대 정책의 기본논리는 주택이 부족하다는 것입니다. 주택이 부족하다는 것이 정말 맞는지 따져 보아야 합니다. 전두환 정권부터 계속 집을 지었거든요. 수도권에도 택지공급이 충분히 되어 있습니다. 국민 4천 만중 2천만이 수도권에 사는데 앞으로도 계속 수도권 택지 개발을 하겠다는 것은 전 국민을 수도권에 몰아넣겠다는 것인지 그 정책 자체가 의심됩니다. 그리고 문제가 되는 게 수도권에 집중적인 택지개발을 하고 공급을 대형위주로 하고 임대주택도 많이 짓겠다고 하는데 그 면적이 매년 여의도만큼의 택지개발을 하겠다는 거고요. 정확히 말하면 2020년까지 여의도 면적의 20배가 넘는 택지가 필요하다고 추산이 되어 있고요. 이 추산을 토대로 매년 여의도만큼 택지개발을 하겠다고 합니다. 상식적으로 말이 되지 않는 얘기입니다.

홍석만/ 사실 노무현 정권 같은 경우 국토균형 발전을 위래 행정수도 이전까지 얘기를 하는 데요 공급확대정책을 쓰게 되면 수도권으로 더 많은 인구가 집중되게 되는 것 아닌가요

임동근/ 예 훨씬 더 많은 인구가 집중됩니다. 분명히 모순은 모순입니다. 그 모순되는 정책을 취하는 이유 중 하나는 건설업이 차지하는 비중이 많기 때문입니다. 다른 예로 담배값이 500원만 올라가도 물가상승률이 0.2%정도 올라가거든요. 이런 상황은 퍼센트로는 작지만 실제적인 경제규모상으로 굉장히 큰 규모입니다. 건설업이 우리나라 수입이라든지 경제에서 차지하는 비중은 거의 17%가까이 됩니다. 이 건설업을 갑자기 죽일 수는 없는 거죠. 일단 그 사람들이 돈도 많이 벌고 있고 세금도 많이 내고 있습니다. 그런 상황에서 그 사람들을 죽일 수가 없고 더 문제가 심각해지는 것은 2000년도 이후에 부동산 투자가 활발해 지면서 부동산에 들어가는, 그러니까 건설업에 들어가는 돈의 두 배 이상을 금융권에서 차입해서 쓰고 있습니다. 그래서 건설업이 죽게 되면 금융권은 두 배의 타격을 받게 되는 거거든요. 경제 여파를 생각하면 쉽게 건설업을 죽일 수는 없는 겁니다. 연착륙이라고 이렇게 말도 안 되는 얘기가 나온 것도 건설경기가 죽기를 바라는데 좀 서서히 죽기를 바라는 그런 정부의 심산이 있습니다. 그런 의미에서 공급정책이 건설업자 편에서 만들어 졌고 세금부분에 있어서는 투기꾼과 관련해서 얘기가 나왔는데 이게 아주 이상하게 조합이 되어 있습니다. 예를 들어서 대형주택을 아주 많이 짓겠다라고 공급 정책이 나왔어요. 대형주택에 살면 세금을 많이 걷겠다는 겁니다. 한쪽에서는 많이 지으라고 얘기를 하고 있고 한쪽에서는 그거 사면 너희는 세금 많이 낸다. 이런 식의 정책이 동시에 가고 있는 겁니다. 지금 현재적으로 분명 모순입니다.

홍석만/ 결과적으로 이번 정책이 투기 억제에 큰 효과가 없을 것이라는 건데요, 이번 정책이 정부가 처음에 주장하던 분양원가 공개나 개발이익 환수 등 핵심 내용이 빠진 채 발표 된 이유는 무엇인가요?

임동근/ 현실적으로 행정빙요이 많이 들어가것는 거도 있습니다. 분양원가 공개는 공공택지에 관련해서는 상당 부분 진행이 된 상태고요. 개발이익 관련해서는 하겠다고 했는데 이번에 유보가 되었습니다. 문제는 어디까지 개발이익인지를 명확하게 평가해 주기가 힘듭니다. 우리나라에서 문제는 집값이 워낙 빠르게 성장을 해서 이게 2000년도 1월 달 집값으로 세금을 매길지 12월 달로 세금을 매길지에 따라 세금차이가 엄청납니다. 매달 그렇게 올라 대기 때문에 행정비용 자체로 명확하게 기준을 잡아주고 이 정도는 불로소득이고 이 정도는 개발이익이다 라고 말할 수 있는 부분이나 현실적으로 그러한 정책 수단이 없습니다. 그런 의미에서 유보가 되고 있고 연구는 10년째 계속 진행이 되고 있으며 앞으로도 향후 한 10년 동안은 계속 축적이 되어야만 이 제도가 나올 것이라고 봅니다. 하고 싶어도 못하는 상황이죠

홍석만/ 이번 정책이 이전 정책과 비교해 봤을때 8.31 부동산 대책을 종합적으로 본다면 어떤 정책이라고 할 수 있을까요?

임동근/ 전체적으로 봤을 때 부동산 관련한 세재는 종합화가 맞습니다. 집이 비싼집이면 세금을 많이 내고 집이 좀 작으면 세금을 적게 되고 이런 큰 원칙은 맞습니다. 이건 너무나 당연한 건데 지금까지 못한 거구요. 그리고 부동산 세재원칙 이외에 공급원칙으로 가면 그건 문제가 많구요. 서민주거 관련해서는 아예 정책을 하나도 안 만들었다고 해도 과언이 아닐 정도로 미비한 효과가 있습니다.

홍석만/ 정부에서 부동산 문제를 접근하는 정책방향에서 근본적으로 문제가 있다는 지적인것 같은데요

정부 입장
- 부동산에 몰려있는 자본 확장이 목표
실제 문제는 자본의 확대재생산 자체의 위기

임동근/ 정부가 부동산 정책에 그렇게 목숨을 걸고 나가는지 그 이유를 보면 크게 두 가지 거든요. 정치 쪽에서 볼때는 분명히 땅값이 너무 많이 상승하기 때문입니다. 땅값이 너무 많이 상승해서 사회적으로 정치적으로 압박이 가해지는 부분이 있습니다. 두 번째로는 경제학적으로 봤을 때 우리나라 총자본의 입장에서 과연 지금처럼 17~18%이정도의 자본이 집 뜯어고치는데 들어가야 하는 것인가라는 부분에서 봤을때 자본의 효율성이 떨어지거든요. 지금 부동산으로 몰리는 것도 솔직히 말하면 표면화 된 게 부동산이지 금이나 은, 다이아몬드가 될 수도 있었고 굉장히 다양해 질수도 있었습니다. 무슨 얘기냐면 확대 재생산을 하고 싶은데 경기도 안좋고 기업구조조정도 않되고, 좋은 의미의 기업구조조정입니다. 그런 것들이 잘 안되다 보니까 유휴 자본이 많아지고 이 돈이 부동산으로 쉽게 몰리는 거죠. 근본적인 대책을 원한다면 우리나라 자본이 완전하게 포디즘에서 포스트 포디즘으로 가던지 세계 경제안에서 우리나라 경제의 역할이라든지 이런 부부분을 찾아가면서 구조 자체를 바꾸기 전에는 부동산 투자 말고라도 다른 쪽에서 계속 투자가 투기로 변하고 사회적으로 악 처럼보이는 사태는 계속 반복될 것입니다.

홍석만/ 이번 8.31 부동산 정책이 투기억제 등에서
현실성을 가질 수 있는 방법은 어떤 것들이 있을까요?

임동근/ 세금정책은 정권이 바뀌면 그만입니다. 이번 정책이 효과를 발휘하기 위해서는 정권이 바뀌어도 변하지 않는 틀을 만드는 것이 핵심입니다. 예를 들면 실거래가 위주로 과세를 한다면 지금 문제가 되는 게 실거래가를 기준으로 주택거래에서 신고를 합니다. 그러면 양도소득세라는게 있죠. 이 집값이 10억에서 20억이 되었으면 10억에 대해 세금을 물립니다. 문제가 되는게 뭐냐면 예전에는 실거래가로 등록을 안했거든요. 이제 실거래가로 등록이 되고 있습니다만. 옛날에 도대체 얼마를 주고 샀는지 증명을 할 수가 없는 거에요. 산 사람이 잡아떼면 그냥 끝입니다. 지금 20억 짜리면 난 18억에 샀다. 이러면 실제 2억만큼만 세금이 나오는 거고 실제로 20억에 샀든 15억에 샀던 전혀 증명할 길이 없는 겁니다. 이런 상황에서 실거래가로 거래가 되고 양도소즉세가 현실화 되려면 지금 있는 사람들이 이사를 한번가고 두 번째 갈 때 효과가 있는 겁니다. 적어도 그때까지 지금 정책기조가 가야하는데 정권이 서너 번은 바뀔겁니다. 이런 상황에서 정책이 지속적으로 갈려면 정부가 끊임없이 지속적으로 갈 수 있도록 국민들이 압박을 하는 수 밖에 없습니다.

홍석만/정책일관성이 중요한 문제인데요. 이번 정책이 실제 서민 주거안정에 미미하게 라도 어느 정도 도움이 될까요?

임동근/ 국민주택 기금이 1.5조원이 있던 게 2조원으로 늘리겠다고 했는데 5천 억 정도의 혜택이 국민주택 기금이 늘어납니다. 그 외에 재정 같은 것들이 30%정도 늘어나기는 했습니다. 그러면 정부정책에서 기금이라고 했을 때는 그 기금이 돌고 돌아 이자를 만들 때 효과가 있는 거거든요. 이자로 따지면 그렇게 큰돈이 아닙니다. 물가상승률이라든지 이런 것들을 따지면 실질적으로 얻는 소득은 얼마가 안되구요. 지금 현재 나오고 있는데 전세금을 융자해 주는 시스템, 그리고 아주 극소수의 사람들한테 임대 주택으로 가는 거. 이런 큰 틀 자체가 바뀌지 않았기 때문에 현실적으로 서민들한테 받아들여지는 효과는 전세금 1~2만원 낮춰졌다 일겁니다.

홍석만/ 지금 정부가 가지고 있는 임대 주택에 대한 방향성도 중요할 것 같은데 어떤 문제가 있나요?

아파트 위주로 임대주택을 공급하는 것은 문제
다가구주택의 임대주택 비율을 늘리는 것이 필요

임동근/ 현재 임대주택은 양적으로만 접근을 하고 있고 주거지, 교외 단지형태로만 들어가고 있습니다. 이게 가장 큰 문제입니다. 실제적으로 강남에도 저소득층이 살고 거기서 일을 해야 됩니다. 이미 일자리는 15%정도의 건설 노무자가 강남에서 일을 하고 있습니다. 그 사람들에게 임대주택을 공급하겠다고 해 가지고 파주라든지 구리 같은 곳에 있으면 실질적으로 효과가 없는 겁니다. 그런 의미에서 공영 개발이 되면서 계속 주변의 임대주택을 단지를 많이 늘리는 정책을 파기하고 다가구 주택 중심의 도심에 임대주택을 만드는 것, 실질적으로 일자리 옆에 임대주택을 만들어서 일하는 사람 들이 근처에서 걸어다니든 자전거를 타고 다니든 일을 하면서 살 수 있는 환경을 만드는 것이 가장 중요하다고 할 수 있습니다.

홍석만/ 이번 정부가 내놓은 정책에는 그런 부분이 전혀 없는데요 그렇다면 서민주거 안정을 위해서 정부 정책은 어떻게 바뀌어야 하는 건가요?

무주택자 0%가 목표인지, 임대해서 평생 살 수 있는 것이 목표인지
정부정책의 분명한 방향성 필요

임동근/ 정부의 철학이 의심스럽습니다. 철학을 만들고 원칙을 만들고 정책을 만들어야 합니다. 예를 들면 정책이 모든 사람들이 편하게 집에서 살 수 있겠다 한다면 그 사람들의 정책이 어떻게 나오냐면 무주택자 0%라는 원칙이 나오든지 아니면 편안하게 임대주택에서 살 수 있게 만들던지, 이 두가지중에 하나를 선택 해서 꾸준하게 그 원칙을 밀고 나가야 합니다. 물론 현실적으로 두 가지는 혼재 되지만 실제 정책으로 구현되는 거는 다르거든요. 예를 들어 무주택자 0%라면 지금 전세 사는 사람들을 주택자로 돌려야 합니다. 돌려야 될 때 가장 큰 게 거래세를 높이는 방법이 있습니다. 이게 무슨 말이냐면 거래세를 높이고 지금 현재 사는 사람들한테 집을 판가고 했을 때 정부에서 거래세를 감면해 주겠다고 하면 현재 70%의 집값으로 전세 사는 사람들이 전세금의 10%를 더 내면 집을 사게 됩니다. 이런식으로 전세 살던 사람이 그 집의 소유자가 점차적으로 되는 이런 정책을 취할 수 있습니다. 근데 정책에 원칙이 없기 때문에 집도 싸게 해야겠고 임대주택도 지어야 겠고 이렇게 왔다갔다 하면서 계속 혼선이 벌어지고 있는 것입니다.

홍석만/ 그러면 현재 우리나라에서 부동산 문제와 관련해서 가장 큰 문제들, 가장 고쳐야 할 부분은 어떤 것일까요?

주택 중심의 투자에서 사람 중심의 투자로의 변화 필요

임동근/ 부동산 문제와 관련되어서는 너무 빠르게 정책을 만들고 너무 빠르게 집행을 하고 너무 빠르게 바꿉니다. 집값이라든지 주택이라든지 이런 경제적인 것들은 쉽게 바꿀 수 있는 것이 아닙니다. 천천히 사람들도 적응을 해야 하거든요. 시장도 적응을 해야 하고. 그런데 이런 것들을 단기간에 만들려고 하니까 문제가 되는 겁니다. 한 10년에서 20년 길게 보고 만드는 것이 필요합니다. 한 예로 우리나라에 왜 집이 이렇게 부족한 건지 살펴보면, 농촌에 보면 집이 많거든요. 사람들이 도시로 왔기 때문입니다. 도시로 오지 않고 농촌에서 잘 살면 솔직히 수도권 주택문제가 해결 되거든요. 그런 것들에 대한 고민을 하지 않고 계속 서울에 올라온다. 지금 15만 가구씩 수도권에 올라오고 있다면서 그런 15만 가구를 올라오는 족족 수도권에 집을 만들어 주려고 하고 있으니까 문제에요. 그런 큰 틀에서 봐야하고 큰 틀에서 택지 개발을 해야 하는데 한쪽에서는 행정 복합도시 만들고 지방균형 발전 이렇게 하고 또 한쪽에서는 수도권에 사람들 많이 몰려오니까 주택 계속 지어야 한다고 하고, 이런 정책 혼선, 원칙부재 자체가 가장 큰 문제고 이를 장기적으로 종합적으로 판단해서 길게 계획을 잡아줄 필요가 있습니다.

홍석만/자 말씀하신대로 장기적으로 봤을 때 구체적으로 어떤 대책이 필요한지 끝으로 한말씀 해주시죠.

임동근/ 장기적으로 농촌도 잘사는 사회, 그 다음에 농민도 잘살고 자기자리에서 충분히 성장할 수 있고 그자리에서 손주까지 충분히 볼 수 있는, 그 마을에서 볼 수 있는 이런 사회가 제일 좋은 사회라고 생각을 합니다. 그렇게 되다 보면 주택 문제는 자연스럽게 해결 될 겁니다.
홍석만/ 예, 오늘 말씀 잘 들었습니다. 나와 주셔서 감사합니다.

클로징
홍석만/ 우리나라 상위 1%가 사유지의 절반을 넘게 소유하고 있다는 얘기, 다들 들어보셨을 겁니다. 그런데 이렇게 땅 값으로 번 돈이 전체 노동자 임금 총액보다 많다는 연구결과가 나왔습니다. 노무현 정부 들어서 땅값만 무려 822조원이 올랐다고 하니, 정말 엄청나지 않습니까? 그런데도 열심히 일하자고요? 누가 이런 사회에서 일해서 돈벌려고 하겠습니까? 그런데, 이 거품 얼마나 갈까요. 한번쯤 생각해 봐야 하지 않겠습니까?

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