윤혜정/평택대학교 도시계획학과 교수
IMF 금융위기 직후 전국적으로 20∼30% 정도 하락했던 주택임대료가 2000년 들어 IMF 이전 수준으로 올라간 뒤 지난 2년간 지속적으로 상승하고 있다.

특히 집주인들이 금리하락에 따른 손실을 보전하기 위해 전세보다는 월세를 선호하면서 임차가구의 소득대비 임대료부담이 커지고 있다.
2000년 현재 우리나라 전체가구의 46%가 세를 살고 있는 현실을 감안할 때 전 인구의 대략 절반 정도가 임대료 인상이라는 부담을 안고 있는 셈이다.

외국의 경우 임대인과 임차인의 의무사항과 책임한계를 구체적이고 상세한 부분까지 명시함으로써 건전한 주택임대사업을 활성화시키고 있다. 즉, 임대자에게 임차자가 지불하는 일시금형태의 보증금 또는 임대료, 임대료의 지불방법과 변경, 계약기간의 만료후 임대주택의 명도, 임대자와 임차자 상호간의 분쟁 발생시 분쟁처리, 임차자의 주택사용조건 및 주택사용에 드는 제비용 지불규정 등 상세한 규정을 가지고 운영하고 있다.

특히 임대료의 무리한 상승을 방지하기 위해 영국은 1965년부터 공정임대료제도를 운영하고 있다. 이 제도에 따라 임대료사정관이나 임대료사정위원회에 의해 결정된 주택임대료를 공정임대료(Fair Rent)라 하는데, 지방마다 차이는 있지만 대체로 3년마다 개정하고 있다.

미국 뉴욕시는 1943년 제2차대전중 물가통제의 일환으로 임대료규제를 시작했는데, 임대료규제를 받는 주택은 등록·관리되고 있다. 뉴욕시의 임대료안정위원회(Rent Guidelines Board)는 매년 물가상승률과 연동해 임대료인상률을 결정·발표하고 있다.

독일은 공공임대주택에 대해 임대료규제를 강화하고, 민간임대주택에 대해서는 비교임대료를 적용하고 있다. 일본의 경우는 독일의 규제방식과 유사하다.

이와 함께 임대료나 관리상의 문제와 관련하여 임차자와 임대인간의 분쟁을 조정하기 위해 위한 상설기구도 설치되어 운영되고 있다. 영국에서는 임대료와 관련한 분쟁은 임대료사정위원회에 제소하도록 하고 있고, 주택시설의 일부에 손실을 입힌 경우에는 손해배상금을 지불하고 분쟁이 있는 경우 법원에 의해 중재·조정을 하도록 하고 있다.

미국 뉴욕시는 신속한 분쟁해결을 위한 주택법원(Housing Court)을 설치해 임대료분쟁 및 퇴거문제를 주고 다루고 있다. 독일에서는 주택임대차와 관계되는 사건을 그 소송액에 관계없이 주택소재지를 관할하는 간이재판소가 그 송사를 해결하도록 하고 있다. 일본의 경우는 분쟁이 있는 경우 임대인이 거주하고 있는 지역을 관할하는 법원을 제1심 법원으로 하여 중재에 나서도록 하고 있다.

우리나라에서 임대주택이라고 하면, 국가나 지방자치단체, 주택공사 그리고 민간 건설업체가 국민주택기금의 지원을 얻어 건설해 공급하거나 개인사업자가 임대주택법에 따라 등록한 이른바 제도화된 임대주택과 그밖의 사적 임대주택으로 대별된다.

제도화된 임대주택의 물량은 75만 가구 정도로 전체주택수의 6%정도에 불과하다. 사적 임대주택이란 그야말로 5백만 무주택가구가 거주하고 있는 전셋집, 셋방을 의미하는데, 이들 주택에서 거주하는 임차인들의 권리는 현재의 주택임대차보호법으로는 지켜지기 어려운 형편이다.

따라서 외국의 사례처럼 임대차관련 분쟁을 중재해 주는 상설기구나 주택전담법원을 설치하여 임차인의 비용부담 없이 신속하게 분쟁을 해소하여 무주택 임차인의 권리를 보호할 수 있는 관련법률과 제도의 정비가 하루속히 정비되어야 할 필요가 있다.
[ 100호] 8.19 ~ 8.25