역삼동 스타타워, 서울파이넨스타워 등 주요 빌딩의 주인은 외국 자본이다. 다수의 대형 빌딩을 인수한 외국 자본들은 IMF 직후 또는 그 이후 국내 주요 대형 빌딩에 대규모 투자를 했다. 그리고 평균 2-4년 정도의 길지 않은 투자 기간 동안 40∼50%, 많게는 200%의 고수익을 올렸다.

부동산투자자문회사인 신영에셋은 지난 해 관련 보고서를 통해 "수도권 일대 연면적 1000평 이상의 부동산을 조사한 결과 지난 98년부터 외국자본이 거래 매매를 한 건수는 총 23건으로 이들은 국내 빌딩을 매입한 뒤 되팔아 순수 매매 차익이 3,300억 원에 달한다"고 밝혔다. 외국 자본들은 빌딩 1개를 되팔아 평균 143억5000만 원의 차익을 남긴 셈이다. 또한 이 3,300억 원의 차액은 순수 매매차익만을 계산한 것이기 때문에 그 동안 외국 자본들이 부동산을 통해 얻은 임대 수익을 고려한다면 그 수익 규모가 더욱 커질 것을 쉽게 유추할 수 있다.

론스타펀드 3년 6개월만에 스타타워 3000억 원의 시세 차익

부동산 차익에 있어 론스타 펀드를 빼놓을 수 없다. 론스타 펀드는 여의도에 있는 동양증권사옥과 SK증권 사옥을 매입 2년만에 매각해 340억 시세 차익의 수익을 냈다. 또한 지난 12월 말 강남 역삼동 스타타워 빌딩을 싱가폴 투자청(GIC)의 부동산 투자사업부인 GIC RE(GIC Real Estate Pte Ltd.)에 팔았다. 론스타가 스타타워를 구입할 2001년 당시 스타타워 소유주인 현대산업개발로부터 건물을 6332억 원에 사들였고 인수 3년 만에 스타타워를 1조 원에 매물로 내놓았다. 그리고 최종 계약을 체결한 싱가폴 투자청(GIC)과 론스타 양쪽 모두 매각 가격과 관련해서는 비공개로 하고 있으나 관련 업계에서는 9300억 내외로 전하고 있다. 이 금액으로 추정할 경우 론스타 펀드는 스타타워 건물 하나만으로 3년 6개 월 여 만에 약 3000억 원에 달하는 투자수익을 올린 것이다.

급부상 하는 부동산 계의 큰손, 싱가포르 투자청(GIC)

스타타워를 인수한 다국적 투자펀드인 싱가포르 투자청 또한 최근 국내 부동산 업계를 잠식하고 있는 펀드 중 하나 이다. GIC는 지난 2000년 서울파이낸스센터를 매입한데 이어 2003년에 광화문 코오롱빌딩, 무교빌딩, 2001아울렛 분당. 중계점 등을 사들인 바 있다. GIC는 99년 이후 수도권을 중심으로 6곳의 약 1조 5000억 원으로 빌딩을 매입해 온 것으로 알려지고 있다.

덧붙여 싱가포르 정부자금을 운영하는 아센다스, 싱가포르계 부동산투자회사 GRA, MPI 등도 서울 주요 빌딩을 잇달아 사들이고 있다. 부동산 업계에서는 국내 빌딩 시장에 유입된 싱가포르 자본 규모를 2조 원에 이르는 것으로 추산하고 있다.

외국계 펀드, 세금 혜택의 헛점을 노린다

미국계 사모펀드인 칼라일 그룹은 강남 테헤란로 포스코 사거리에 있는 퍼시픽타워를 부동산 펀드를 운용하는 맵스자산운용에 매각했다. 그리고 맵스자산운용도 퍼시픽 타워를 통해 5년간 임대사업을 하고, 수익을 낸 뒤 매각한다는 방침이라고 밝혔다. 일본계인 펀드인 교리츠코리아도 남대문로에 있는 하나은행 빌딩을 사들였고, 독일 도이치방크는 중구 HSBC빌딩에 이어 삼성생명의 충무로빌딩, 삼성동빌딩, 여의도빌딩 등을 잇따라 매입했으며 역시 독일계인 DEKA는 여의도 서울증권빌딩을 매입했다. 영국계 푸르덴셜그룹도 자회사를 통해 나라종금빌딩과 노스게이트타워를 사들였고, GE리얼에스테이트는 중구 브릿지증권 을지로사옥과 여의도사옥 등을 매입했다. 이렇듯 국내 부동산에 대한 외국 자본의 투자는 활발하게 진행되고 있고, 이는 그 만큼 국내 부동산 시장이 펀드에게 수익률을 보장하고 있다는 결과의 반증이기도 하다.

이러한 외국 펀드들의 부동산 투자가 활발한 배경에는 '세금 감면'이라는 특혜 때문이라는 것이 업계의 중론이다. 특히 최근에는 이런 특혜를 악용해 외국 자본끼리 이익 실현을 위해 부동산을 주고받거나, 펀드의 명의를 빌려서 부동산에 투자하는 사례들이 빈번하게 일어나고 있는 상황이다. 이는 현행 조세특례제한법은 부동산펀드가 취득하는 건물 등 부동산에 대해서는 취득세와 등록세 등 지방세를 각각 50% 감면해 주고 있기 때문이다.

특혜는 계속된다

정기 국회 마지막 날인 12월 9일 국회는 '민간투자활성화를 위한 복합도시개발특별법'(일명 기업도시특별법)을 본회의에서 통과시켰다. 이 법안은 민간 기업의 투지수용권, 영리법인의 학교와 병원 설립 인정할 뿐만 아니라 입주 기업에 대한 △기업도시개발구역 입주기업 등에 대해 최초 3년간 법인세 및 소득세 100% 또는 50%, 그 다음 2년간 50% 또는 25% 감면 △관광레저형 기업도시 내 골프장에 대한 특별소비세 감면특혜 등을 법적으로 보장하고 있다.

외국 자본들이 기존 부동산 시장에서 벌이고 듯 시세 차익을 노린 투자에 그치지 않고, 특혜를 악용한 투기 사례들이 급증하고 있다. 이런 상황에서 통과된 특혜 관련 법안들의 위험성에 대한 경고의 목소리가 적지 않다. 이는 작년 6월 외국계 펀드의 명의만 빌려 부동산을 구입 해 세금 특혜를 받은 사례 등이 여실히 보여주고 있다. 이에 관련 업계에서는 이런 '투자를 촉진한다는 명목으로 주어지는 특혜 법안'에 대한 우려가 높다.