‘거품 왕국’ 을지로… 자본과 서울시의 합작품

[이슈_ 힙지로의 속사정]

서울 사대문 안 마지막 재개발 구역. 청계천·을지로 일대의 재개발 뒤에는 서울시와 건설 자본의 연대가 있었다. 그들은 을지로에 수조 원대의 부동산 거품을 만들었고, 세운 지역의 산업생태계와 문화를 파괴했다. 이곳 재개발에 뛰어든 건설 자본과 그들이 만든 부동산 거품을 살펴봤다.

[출처: 김한주 기자]

시행사 한호건설

현재 진행 중인 세운3구역, 5구역, 6-3구역 재개발 사업의 시행자는 한호건설이다. 한호건설그룹은 세운삼구역특수목적주식회사, 로스타, 이노스타, 로맥스, 더에이치, 더센터시티, 더메가시티, 더유니스타 등 자회사를 거느리고 있다. 이들 회사 대부분은 부동산 개발을 위해 설립된 투자회사다. 현재 철거 공사가 진행 중인 세운3구역의 시행자는 더센터시티. 세운5구역은 더에이치, 6-3-1, 2구역은 더유니스타가 맡고 있다. 세운 재개발 사업이 한호건설을 중심으로 진행되고 있다 해도 과언이 아니다. 세운삼구역특수목적주식회사는 2016년 이후 지금까지 재무 상태를 공시하지 않고 있다. 2015년 기준 세운삼구역특수목적 법인의 주주는 한호건설 오너 일가인 A씨, B씨다. 이 둘의 지분은 각 50%로 회사 지분 전체를 보유하고 있다. 또한 세운6-3구역 시행자인 더유니스타의 지분 구조 역시 로스타(한호건설 자회사) 32%, 대우건설 (6-3구역 시공사) 33%, A씨 29%, C씨 1%로 이뤄져 있다. C씨는 한호건설그룹 회장이다.

C씨는 과거 횡령 사건으로 구속됐다가, 2013년 이명박 정부에 의해 사면 복권된 인물이다. 한호건설은 2008년 전문 인력 미비로 부동산 개발업 허가가 취소됐는데, 이후 엘케이디컴퍼니로 상호만 변경해 부동산업을 지속하고 있다. 주목할 만한 인물은 D씨다. D씨는 한호건설 계열 더센터시티 대표이사다. 엘케이디컴퍼니 사내이사도 역임했다. D씨는 서울시 도시계획국 팀장을 지낸 인물이다. 고위 공무원이 퇴사한 뒤 민간투자회사 대표로 자리를 옮겨 서울시 대규모 재개발 사업을 진두지휘하고 있는 셈이다. 한호건설그룹 홈페이지에는 여전히 D씨가 대표이사 직위로 인사말을 전하고 있다.

2014년에는 한호건설 전 대표 E씨가 한국토지주택공사(LH)의 비상임이사로 선정돼 논란이 일기도 했다. 아울러 한호건설 내 SK 출신 임원도 눈에 띈다. 한호건설 전 대표 F씨는 SK건설 상무이사를 지냈고, 한호건설그룹 전 총괄대표이사 G씨 역시 SK건설 개발사업부장을 거친 인물이다. 한호건설은 세운6-3구역에서 건설한 써밋타워를 준공하고 지난해 9월 KT AMC-BC카드 컨소시엄에 매각한 바 있다. 최종 매각가는 8575억 원. 당시 언론은 프라임급 빌딩 매각이 성공적으로 매각됐다며 세운 재정비 촉진 사업이 신호탄을 쐈다고 평했다. 앞으로 한호건설은 세운31구역에 지하 8층~지상 26층 규모의 건물을, 3-4,5구역에 지하 8층~지상 27층짜리 건물을 올릴 계획이다. 용적률은 각 918.73%, 926.17%로 높게 책정돼 투기 자본의 관심을 한 몸에 받고 있다.


[출처: 김한주 기자]

부동산 거품만 3.7조

세운 지역에 재개발 광풍이 불어 닥치면서, 부동산 거품도 커졌다. 경제정의실천시민연합은 세운 재개발 계획 수립 전후 땅값이 5조7천억 원이 상승했는데, 정상적 지가상승분을 제외한 3조7천억 원이 재개발 사업을 통해 발생한 것이라고 밝혔다. 2002년 기준 세운 재개발지역 공시지가는 평당 평균 1670만 원, 2006년 3110만 원, 2010년에 평당 4710만 원, 2016년에 5100만 원까지 치솟았다. 서울시 2016년 평균 공시지가는 2730만 원. 서울시 평균 두 배에 달하는 부동산 거품이 세운 지역에서 발생한 것이다. 세운 지역 부동산 거품은 서울시의 규제 완화, 특혜 남발 조치가 한몫했다고도 볼 수 있다. 서울시는 3층 미만, 용적률 150% 내외던 세운 일대를 2006년 재정비촉진지구 지정을 통해 30층 내외, 용적률 900%에 육박하는 빌딩 숲으로 개발할 수 있도록 했다. 또 2010년 도시 주거환경정비기본계획을 변경해 주거, 숙박 등 복합적 토지 이용을 가능케 했다. 아울러 박원순 시장은 2014년에 도심 특화산업 재수용에 따른 용적률 인센티브를 축소하고, 2018년엔 건축물의 주거 비율을 90%까지 허용해 아파트 투기를 유인하기도 했다. 경실련은 주거용도 변경 특혜에 따른 세운3구역 개발이익이 3천7백억 원에 이를 것으로 추정했다.

《워커스》가 재정비촉진지구에 속한 종로구 장사동, 입정동, 을지로, 인현동 등 10개 법정동의 토지 실거래 데이터 전체를 분석한 결과, 개발 추진에 따라 토지 거래 또한 요동쳤다는 사실을 확인할 수 있었다. 2006년 세운 재정비촉진지구가 지정됐을 때 10개 법정동 토지 거래는 48건이었다. 주거용도 규제를 완화한 2010년에는 56건으로 늘었다. 이후 개발 추진이 더뎌지며 2011년에는 6건, 2012년에는 15건, 2013년에는 13건까지 줄었다. 2014년 세운재정비촉진계획이 규제완화 형식으로 변경됐을 땐 26건, 세운3구역과 6구역에서 사업시행계획이 인가된 2015년에는 57건, 2018년에는 171건까지 폭발적으로 증가했다. 연도별 평균 실거래가(단위면적당)는 2006년~2010년 사이 1100만 원~1956만 원 사이를 유지했다. 사업이 주춤하던 2011년~2013년은 906만 원~1307만 원으로 떨어졌고, 이후 대체로 상승해 2018년 1988만 원, 올해 2025만 원까지 올랐다.

세운상가 인근 부동산 업자 A씨는 “2년 전보다 세운 부동산 가격이 20~30% 정도 올랐다. 지금 이곳 부동산을 사려는 사람은 많은데 팔 사람이 없을 정도다. 토지주들은 공시지가의 2배에 달하는 가격을 부르기도 한다. 그만큼 개발 이익을 기대하기 때문”이라고 말했다. 또 다른 부동산 업자 B씨는 “세운 재개발 사업이 주거 위주로 방향을 전환하는 이유는 이곳이 회사가 몰려 있는 상업 중심지이기 때문이다. 종로 대로변은 밤이 되면 회사원들이 모두 퇴근하고 한산하다. 재개발을 통해 상업용이 아닌 주거용 오피스텔, 주상복합빌딩이 올라간다면 부동산은 더욱 활력을 보일 것”이라고 내다봤다. 과연 부동산 활력의 결과는 무엇일까. 세운 재개발로 발생한 3.6조 원의 불로소득은 이제는 닫혀버린 청계천|을지로 상가들의 문을 다시 열게 하진 않을 테다. 그들은 새로 지어질 건물에 들어설 수도, 산업생태계를 벗어나 가게를 옮길 수도 없는 형국이다. 세운 재개발로 남는 것은 부동산 투기, 소수가 가질 천문학적 이익뿐이다.

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  • 신민아

    세운3-3 지주입니다. 무슨 허무맹랑한 기사인지, 10년 넘게 개발 지지부진하고 임대료는 안나오고 세금만 나가고 있는데... 박원순 시장이 개발도 보류한 상태라 5년내 개발은 힘들다고 포기하고 있습니다

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    부동산은 노동하고의 상대적 박탈감 때문에 더 큰 사회적 문제로 알고 있음. 어제 어떤 전문가 이야기를 들으니까 이제는 대기업으로 입사해도 서울에 있는 집을 마련하기는 어렵다고 함. 내가 언뜻 들어도 서울 아파트 가격이 대기업 임금의 몇 배씩을 뜀. 이러한 현실이니까 노동은 "천대"를 받아. 다른 나라를 보면 공동주책 비율이 매우 높은 곳도 있어서 아파트 가격이 한국처럼 날뛰지는 않는다는데. 아무튼 이번 정부도 노무현 정부 때처럼 아파트 가격이 치솟는가 봅니다.

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    아이고 어휴다 이제 박원순 시장은 그만 이야기를 듣지 않을 때가 되지 않았나. 그 양반 임기 세번이면 12년이잖아. 아, 너무 지겹다. 태극기 집회는 돈집회라 하고 복지는 줄세우기라 하고. 정말 그만 보고 들었으면 한다.

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    근데 부동산이요 근시안적으로 보면 대부분 거품 맞아요. 정작 그런데 장기적으로 볼 때는 돈 되죠.

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    대논리가 없으면 사기에 머물기가 쉽더라고요. 또 기본이 약해도 그런 것 같고. 한번 노정협하고 합쳐볼 생각이 없습니까. 그곳은 경제논리가 너무 빈약한데.
    지금 시점은 어쩌면 시대에 맞는 대논리를 준비해야 하는 과정일 수도 있겠어요. 옛가치도 중요하지만 단순반복으로 머물 때는 식상해질 뿐 진전이 되지를 않아요.